21世纪以来，我国现代物流业进入持续快速发展的新阶段。国家“十一五”规划纲要提出“加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心”。2009年，国务院《物流业调整和振兴规划》（国发[2009]8号）确定了包含物流园区在内的振兴物流业的九大重点工程。合理配置物流资源，对处在物流系统中的物流节点尤其是重大节点的研究至关重要。
物流集聚区是为适应我国物流业迅猛发展而出现的新的物流产业集群的空间体现。其概念的形成和提出，不仅满足我国持续快速发展的物流业与区域经济耦合的理论与实践需要，在理论上将物流系统中的物流节点与区域、城市空间有机结合在一起，而且在实践上将所有物流职能与相关经济管理职能、城市管理职能统筹规划与协调。
根据产业集聚与企业集群相关理论的总结和分析，物流集聚区是在供应链管理背景下产生的，由以物流企业为主体的产业集群利用现代化物流设施与信息管理技术、以多种运输方式为全球、全国及区域性供应链提供生产、消费、流通全方位物流服务的服务地域综合体，是物流服务功能的空间集中载体，是实现企业间“横向管理”功能的核心空间，是继我国经济技术开发区、高新技术开发区、高新农业技术开发区、生态示范区、大学城后，正在出现的又一创新型空间。
物流产业集聚是以企业集群为基础的地方产业集聚现象，它的形成需要一定的初始条件和比较优势，即必须具备支撑产业集群的资源禀赋，同时也需要一定的社会经济条件。物流园区是物流相关企业集群的空间载体，是物流集聚区形成的物质基础。就目前而言，物流园区实现了物流相关职能的集聚，是物流产业集聚中物流服务功能的集中体现，可以认为物流园区是物流集聚区在我国现阶段的典型空间体系。
总结物流园区的发展历程，我国物流园区的形成主要源于四大驱动力：（1）外部规模经济是物流企业在物流园区空间聚集的内在动力；（2）市场的空间集中和物流活动服务对象的空间集聚是物流园区形成的外部引力；（3）政府行为是物流园区发展最重要的直接推手；（4）交通基础设施建设步伐加快是物流园区发展的基础。
根据我国物流园区发展的实际情况，物流园区发展演化分为初创期、成长期、成熟期和回归期四个阶段。经过10年的发展，我国物流园区从经历初创期（1999-2003）而进入成长期（2004-）。物流业的派生性及其对交通基础设施的依赖性使得物流园区的空间布局必然与我国城市体系空间结构与交通网络建设体系有着密不可分的联系。良好的交通基础设施的建设和运营，为物流服务的实现和物流园区的成长奠定了坚实的基础。
随着经济全球化发展，港口不再是一个简单的货物交换场所，而是国际物流链上的一个重要环节。不少沿海港口和大的内河港口都是公铁水联运的货运中心，是交通运输的枢纽。港口物流园区是集约多种设施，发挥综合协调和基础作用的物流设施的区域集合体，是大规模、集约化物流设施的集中地和物流线路的交汇点，具有综合多种物流方式和物流形态的作用。海港尤其是大型海港，其功能定位在全球经济大潮冲击下，经历了“运输中心”、“运输服务中心”到“国际物流中心”的演化过程。港区联动、保税物流园区成为海港实现物流园区发展的新趋势。
空港物流是国家或地区经济与世界经济联结的重要纽带，是衡量国家或地区市场开放程度、经济发达程度和物质交换便利程度的重要标准，在经济全球化背景下，空港物流客观上承担着国家或地区经济全球体系的载体功能。从航空货运中心到空港物流园区的转变是我国航空物流朝全方位增值业务发展的标志，空港物流园区的建立必将使原来的航空货运中心成为集运输、转运、储存、装拆箱、仓储及信息化为一体的重要物流枢纽。空港物流园区的未来发展趋势主要表现为：（1）信息化是推动空港物流发展的重要平台；（2）一体化全方位的个性服务是发展空港物流园区的重要途径；（3）扩大服务对象范围是空港物流发展的新趋势。
随着世界后发地区、内陆地区发展经济迫切感的增强，国际陆港这一集运输中心、集散中心、贸易中心为一体的物流集聚区在许多地区正在逐渐形成。陆港“Dry Port”（无水港）这一新的概念已被国际组织所提出。国际陆港是在内陆经济中心城市的铁路、公路交汇处，依照有关国际运输法规、条约和惯例设立的对外开放国际商港，是沿海港口在内陆经济中心城市的支线港口和现代物流的操作平台，为内陆地区经济发展提供方便快捷的国际港口服务的桥头堡。“拓宽外运通道，做大外贸事业，进而做大外运市场”是外运、外贸和谐发展的理念；国际陆港、铁路集装箱中心站、保税港和公路物流园区一体化发展是内陆国际物流枢纽中心发展的合理方向。
依托交通枢纽而建设的物流园区，将会发展成为综合交通运输体系的重要组成部分。纵观全球经济的发展，物流一体化始终在区域经济合作和行业一体化的进程中担当着助推器和开路先锋的重任。在物流园区的基础上发展形成的“物流带—物流园区”形态将演变为具有典型功能结构的物流集聚区，成为未来物流园区发展和提升的必然趋势。
物流园区之功能复杂多样，既有为区域、城市服务的宏观社会功能，也包括为具体流程、业务与企业提供物流支持的微观功能与配套功能，还包括物流园区发展较高阶段提供的物流信息、决策服务等增值功能。物流园区功能整合主要包括三种模式：（1）以提供地产、设备出租服务为特征的初级模式，在物流园区的初创期和成长期较为典型。园区所有者与经营者的主要收入是出租/租赁收入，增值服务收入仅占很小比重。（2）以提供物流增值服务为特征的中级模式，在物流园区的成长期、成熟期较为典型。物流园区之间的优惠竞争逐渐被制度竞争所取代。基本功能收入占总量比重越来越小，而信息、金融等增值、配套服务所产生的增值服务收入比重越来越大。物流园区创新、创业环境已经形成，金融、电子商务、物流业务相互融合，形成有机的功能协作体系。（3）物流与现代服务业融合发展的高级模式。主要对应于物流园区的成熟期和回归期。物流园区回归为城市发展的一般性经济区域，其周边区域在物流园区的长期带动下全方位与物流园区融为一体，物流服务的辐射功能进一步扩大，形成更大范围内的物流集聚区，在以物流业为先导产业的带动下，包括信息和知识密集型服务业、传统服务业得到全面提升。
系统科学地评价物流园区，有助于推动各地区物流园区的科学规划与健康发展。在总结和分析现有研究成果的基础上，本项研究系统性地提出了一套适合我国物流园区评价的综合评价指标体系及相应评价标准。将物流园区的评价指标分为三类：（1）物流园区运营环境类指标，共有十个，衡量物流园区外部的生存环境，反应其生存与发展的难易程度及优劣势；（2）物流园区运营基础类指标，共有十八个，衡量物流园区的内部运营软硬件基础，反映其硬件设施条件和软件环境的优劣势；（3）物流园区运营状况类指标，共有十八个，衡量园区的运营现状，反映其实际经营水平和社会经济效益水平。三类指标分别从不同维度评价物流园区的相应属性，共同构成一个系统化的综合评价指标体系。同时设计了基于TOPSIS法的物流园区综合评价方法，并以陕西物流园区为对象进行了实证研究。